建筑行業(yè)碳排放量占全球能耗排放的三分之一，而69%的建筑業(yè)碳排放都來自發(fā)展中國家，中國占40%，其他新興市場占29%。
作為負(fù)責(zé)任的大國，中國碳達(dá)峰碳中和“1+N”政策體系公布之初，便將建筑行業(yè)與能源、工業(yè)、交通一起，作為落實減碳要求的重點行業(yè)。
隨著應(yīng)對氣候變化倒計時逼近，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)催促產(chǎn)業(yè)升級，中國建筑行業(yè)面臨著市場規(guī)模收縮、技術(shù)升級難度加大、環(huán)境要求全面提升等多維度壓力。
房地產(chǎn)企業(yè)處于建筑價值鏈的中間環(huán)節(jié)，在建筑減碳道路上不僅是關(guān)鍵行動者，也可發(fā)揮重要的杠桿力量。
在上游，可通過綠色采購促進(jìn)綠色建材的推廣和使用，降低建筑隱含碳；在中游，可以通過打造綠色建筑、改造老舊建筑，加強(qiáng)項目現(xiàn)場綠色施工，降低建筑生產(chǎn)、運營過程中的碳排放；在下游，可以通過綠色社區(qū)、綠色辦公、綠色租賃指引減少建筑運行碳。
我們以波特價值鏈模型為依據(jù)，制定房地產(chǎn)企業(yè)低碳轉(zhuǎn)型價值鏈模型，確定從可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略到采購運輸、建造施工、產(chǎn)品和服務(wù)等24項指標(biāo)，比照上市房企TOP50的低碳轉(zhuǎn)型表現(xiàn)。
房地產(chǎn)企業(yè)低碳轉(zhuǎn)型價值鏈模型 （該模型也參考了許睿謙：基于“新價值鏈”的ESG標(biāo)準(zhǔn)與評估體系）
調(diào)研發(fā)現(xiàn)：總體而言，50家上市房企已經(jīng)認(rèn)識到低碳轉(zhuǎn)型的重要性，但在行動步調(diào)、深入程度上頗有參差。少數(shù)領(lǐng)先企業(yè)已經(jīng)開始將碳中和轉(zhuǎn)型融入運營各環(huán)節(jié)，通過推進(jìn)綠色產(chǎn)品創(chuàng)新、綠色金融、綠色供應(yīng)鏈等，為自己創(chuàng)造更廣闊的前景；另一部分企業(yè)，準(zhǔn)備仍不夠充分，對低碳發(fā)展與經(jīng)營之間關(guān)系認(rèn)識不夠深入，減緩和適應(yīng)氣候變化的行動偏于零散，只限于綠色建筑認(rèn)證、發(fā)布ESG報告等，低碳行動的深度、覆蓋領(lǐng)域需再拓展。
表：上市房企低碳轉(zhuǎn)型表現(xiàn)Top10
戰(zhàn)略層：將氣候變化引入治理，環(huán)境目標(biāo)有待更具體
今年4月，香港聯(lián)交所更新氣候信息披露指引，要求所有發(fā)行人在ESG報告中披露與氣候相關(guān)的信息，并參考國際可持續(xù)準(zhǔn)則理事會（ISSB）氣候相關(guān)披露準(zhǔn)則。在治理層面，要求發(fā)行人說明監(jiān)察及管理氣候相關(guān)風(fēng)險及機(jī)遇的管治流程、監(jiān)控及程序。
調(diào)研房企中有35家為港交所上市企業(yè)，其中19家企業(yè)成立了可持續(xù)發(fā)展/ESG委員會，4家成立ESG/可持續(xù)發(fā)展工作組，聲稱將應(yīng)對氣候變化的要求納入治理決策；2家將董事會薪酬與ESG績效掛鉤。
剩余15家A股上市房企，3家成立可持續(xù)發(fā)展/ESG委員會，5家成立ESG/可持續(xù)發(fā)展工作組，稱在工作中重視氣候變化問題。
搭建治理機(jī)制只是推進(jìn)減碳行動的第一步，我們認(rèn)為相比治理委員會，協(xié)調(diào)性的ESG工作組或平臺，在落實責(zé)任、監(jiān)督進(jìn)展等方面，可能存在缺陷。
同樣在4月，新氣候研究所發(fā)布了一項對全球24家跨國巨頭（包括蘋果、谷歌、微軟、雀巢、百事等）的研究《2023年企業(yè)氣候責(zé)任監(jiān)測報告》，發(fā)現(xiàn)這些企業(yè)的脫碳行動，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于所宣稱的減排目標(biāo)，然而這些企業(yè)都是聯(lián)合國“邁向凈零”行動的支持者，某種程度上是全球企業(yè)減碳的“優(yōu)等生”。
承諾與行動之間存在鴻溝。同樣的問題也存在于中國地產(chǎn)上市公司50強(qiáng)中。調(diào)研房企95%聲稱重視氣候變化影響，但只有28%的企業(yè)制定了可量化的減碳目標(biāo)，20%的企業(yè)制定了水資源、綠色建筑認(rèn)證、建筑垃圾、清潔能源使用等多維度環(huán)境量化目標(biāo)。
總體而言，港股上市房企在組織治理、明確目標(biāo)方面，比滬深上市房企表現(xiàn)要好。不可否認(rèn)，香港交易所強(qiáng)制性的披露和管理準(zhǔn)則，對企業(yè)行動起到了關(guān)鍵推進(jìn)作用。
調(diào)研房企ESG治理和碳目標(biāo)設(shè)置情況（企業(yè)數(shù)量）
運營層：低碳建筑快速發(fā)展，綠色技術(shù)可能性待拓展
上世紀(jì)60年代出現(xiàn)了生態(tài)建筑的概念，至70年代能源危機(jī)加劇，太陽能、風(fēng)能、地?zé)崮芤虢ㄖ构?jié)能建筑的概念廣為人知。1990年，英國形成了世界上第一個綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，1993年美國成立綠色建筑協(xié)會開發(fā)了LEED標(biāo)準(zhǔn)，此后各地逐步形成自己的綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)。
中國《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》實施于2006年，經(jīng)歷了示范、推廣、快速發(fā)展階段，打造綠色建筑已成為房地產(chǎn)企業(yè)參與新型城鎮(zhèn)化建設(shè)、響應(yīng)雙碳戰(zhàn)略的重要行動領(lǐng)域。
綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)建了節(jié)地、節(jié)水、節(jié)能、節(jié)材、室內(nèi)空氣質(zhì)量，施工管理、運營管理的評價體系。調(diào)研企業(yè)中，78%持續(xù)開展綠色建筑認(rèn)證，配合以模塊化建造（72%）、應(yīng)用智慧工地（62%）促進(jìn)建筑含“綠”量提升；還有7家領(lǐng)先房企，通過打造減碳要求更高的零碳建筑，凸顯自身綠色產(chǎn)品力。
在綠色建筑、零碳建筑建設(shè)中，房企傾向于應(yīng)用多種技術(shù)，使得建筑運行排放最小化。例如中海地產(chǎn)一項零碳建筑示范工程，應(yīng)用了屋面太陽能光伏、數(shù)據(jù)機(jī)房余熱回收、新風(fēng)全熱回收、磁懸浮高效機(jī)房、智能照明系統(tǒng)等最新技術(shù)。
又如，華潤置地深圳國際低碳城會展中心，在國內(nèi)首創(chuàng)了微藻氧吧減碳技術(shù)，利用微藻光合作用發(fā)生生物反應(yīng)，吸收建筑運行產(chǎn)生的二氧化碳，化合為氧氣和負(fù)氧離子，減少建筑物全生命周期碳排放。
這些技術(shù)拓展了建筑節(jié)能的可能性，但往往成本高昂，目前只應(yīng)用于單體項目中，大規(guī)模推廣困難。零碳工場高巍接受南方周末采訪時（不能再用傳統(tǒng)思路去設(shè)計未來的建筑）曾表示，好的低碳建筑，并不一定意味著高造價和高成本，而應(yīng)結(jié)合人的需求與所在地的資源、氣候條件，實現(xiàn)能耗、成本、舒適、美觀的平衡。
更多綠色技術(shù)推廣落地，需要行業(yè)內(nèi)加強(qiáng)溝通與合作，將因地制宜的減碳經(jīng)驗總結(jié)成規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，促成行業(yè)共識，大范圍降低成本，應(yīng)用到實踐之中。
調(diào)研房企低碳建筑相關(guān)產(chǎn)品建設(shè)情況（企業(yè)數(shù)量）
運營層：綠色租賃成為商業(yè)新風(fēng)尚，下游減碳潛力待挖掘
如今，電力、鋼鐵、水泥等行業(yè)紛紛被納入碳交易市場，為自身排放買單。但是，棲身于城市寫字樓、商場等鋼筋混凝土之中的企業(yè)部門、中小微企業(yè)、個體工商戶等，每日消耗著電、熱、氣等能源，產(chǎn)生著餐廚、石墨盒、廢紙、塑料袋等垃圾，這些排放相比工業(yè)、交通部門體量不大，但是分布零散、涉及面廣，用戶構(gòu)成復(fù)雜，往往成為城市減排的黑箱。
房地產(chǎn)企業(yè)作為商業(yè)建筑的運營方，雖不能強(qiáng)制要求承租者和業(yè)主降碳，但卻可以通過高效能源管理、平臺搭建、活動倡導(dǎo)、激勵合作等軟硬件手段，聯(lián)合企業(yè)租戶、專業(yè)機(jī)構(gòu)、上下游公司開展多種低碳實踐。
調(diào)研顯示，42%的房企開始將綠色租賃作為商業(yè)地產(chǎn)板塊的減碳議題，利用節(jié)日宣傳、海報倡議等軟性的手段，促進(jìn)租戶節(jié)能減排，其中12家企業(yè)制定了綠色租賃公約，將綠色租賃要求寫入合同或者表彰鼓勵，提升租戶的綠色意識。
以遠(yuǎn)洋集團(tuán)為例，制定了綠色租賃協(xié)議范本，同時每年評選頒發(fā)“責(zé)任風(fēng)尚獎——可持續(xù)先鋒租戶及可持續(xù)先鋒商戶”給節(jié)能減排表現(xiàn)優(yōu)秀的租戶。
瑞安地產(chǎn)則更進(jìn)一步，在行業(yè)內(nèi)成立了首個“低碳辦公聯(lián)盟”，聚焦商業(yè)地產(chǎn)低碳發(fā)展痛點，將企業(yè)、租戶、第三方服務(wù)公司納入，定期策劃培訓(xùn)項目、創(chuàng)意活動，為商業(yè)減碳提供智慧動力。
瑞安辦公還與美國綠色建筑委員會合作簽署“深綠租賃”協(xié)議，在合同上新增租戶能耗的獎勵條款，使租戶節(jié)能投入獲得經(jīng)濟(jì)上的實際回報。
針對住宅用戶，50%的調(diào)研房企聯(lián)合業(yè)主舉辦植樹、科普、講座、地球一小時等社區(qū)活動，提升居民節(jié)能減碳意識，手段和方式仍較傳統(tǒng)。
值得注意的是，中國金茂與青島國信合作開發(fā)了青島市民碳普惠平臺，覆蓋出行、生活繳費、購物、教育等十個生活場景，用戶可通過積累碳能量兌換購物券和加油卡，引導(dǎo)市民養(yǎng)成低碳生活方式。企業(yè)還聯(lián)合青島農(nóng)業(yè)大學(xué)的老師推出《碳排放與碳中和》《探秘?zé)釒в炅帧返染€上直播課，向青少年科普綠色知識。
調(diào)研房企面向下游的低碳行動（企業(yè)數(shù)量）
支持層：增加減碳知識儲備，綠色金融拓寬融資渠道
2023年全球創(chuàng)業(yè)投資大會上，萬科創(chuàng)始人王石指出未來房地產(chǎn)行業(yè)需經(jīng)歷兩次重大轉(zhuǎn)型，一是服務(wù)化轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)行業(yè)將從傳統(tǒng)的住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，轉(zhuǎn)向以提供多元化、高品質(zhì)的房地產(chǎn)服務(wù)為主導(dǎo)的模式；二是碳中和轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)企業(yè)需要以低碳理念重新審視運營模式，減少排放，提升市場競爭力。
行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，經(jīng)營壓力和低碳投資之間的張力持續(xù)存在，企業(yè)在多重挑戰(zhàn)面前，如何梳理、判別各項事務(wù)的輕重緩急？如何合理分配資源，推進(jìn)目標(biāo)和規(guī)劃落地？如何充分調(diào)動不同崗位員工的能動性，促進(jìn)協(xié)作和創(chuàng)新？
這是時刻盤亙在房地產(chǎn)企業(yè)頭頂?shù)倪_(dá)摩克利斯之劍，應(yīng)對危機(jī)、修煉內(nèi)功的第一步是凝聚共識。調(diào)研顯示，20%的房企面向員工開展碳中和相關(guān)專題培訓(xùn)，并且這些培訓(xùn)并非單純科普，而是將碳中和與可持續(xù)城市建設(shè)、綠色物業(yè)、綠色建筑設(shè)計、綠色建材應(yīng)用等員工切身利益和專業(yè)相關(guān)的知識一同教授，起到強(qiáng)化減碳認(rèn)知、促進(jìn)低碳業(yè)務(wù)能力提升的雙重作用。
其中6家企業(yè)也面向高管開展了綠色金融、碳資產(chǎn)管理、ESG治理等培訓(xùn)，有助于高層認(rèn)識低碳轉(zhuǎn)型對企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的必要性，儲備相應(yīng)的知識。
40%的調(diào)研企業(yè)發(fā)行了可持續(xù)債券/綠色債券，拓寬綠色項目融資渠道。最早采取這項行動的是新世界中國，2018年起至今，企業(yè)利用可持續(xù)金融籌集資金已超過390億港元。
2023年11月，新世界中國實現(xiàn)行業(yè)內(nèi)另一項綠色金融創(chuàng)新，完成可持續(xù)發(fā)展表現(xiàn)掛鉤貸款，將企業(yè)旗下項目綠色認(rèn)證率、重點項目綠化覆蓋率、粵港澳大灣區(qū)業(yè)主及租戶可持續(xù)生活方式參與率與貸款利率掛鉤，如果企業(yè)到期未完成額定承諾，需要支付更多。
危機(jī)中育新機(jī) 變局中開新局
房地產(chǎn)作為最古老的行業(yè)之一，一直以來承載著人們對美好生活的想象，寫字樓里的都市麗人、燈火旖旎的商業(yè)大街、夜晚歸家的一盞明燈，成為城市多彩生活的符號。在碳達(dá)峰碳中和、新型城鎮(zhèn)化建設(shè)等要求之下，這些符號有了新的圖景，房地產(chǎn)商的責(zé)任和機(jī)遇也蘊藏其中。
在行業(yè)邁向碳中和轉(zhuǎn)型進(jìn)程中，我們認(rèn)為以下幾點值得注意，供企業(yè)參考：
設(shè)定科學(xué)、明確的環(huán)境目標(biāo)。具體、可衡量的目標(biāo)才能幫助企業(yè)在減碳行動中保持焦點和連續(xù)性，也能更好地向外界說明自身減碳成果，保持言行一致，贏得市場認(rèn)可。對績效的持續(xù)監(jiān)控，也能夠幫助企業(yè)透徹了解環(huán)境指標(biāo)與經(jīng)營指標(biāo)之間的相關(guān)性，做出更明智的決策。
擴(kuò)大綠色供應(yīng)鏈管理行動。在將綠色建材寫入采購要求之外，企業(yè)需做得更多，才能減少全生命周期碳排放。通過與供應(yīng)商合作，開展項目現(xiàn)場碳管理、優(yōu)化物流路線、更新環(huán)保工藝、促進(jìn)建筑垃圾再利用等，是下階段房企擴(kuò)大綠色供應(yīng)鏈行動宜關(guān)注的內(nèi)容。
加強(qiáng)上下游減碳協(xié)同合作。以建筑空間為載體，通過培訓(xùn)研討、技術(shù)交流、生活和工作方式營造，強(qiáng)化空間中的人們對減碳行動的認(rèn)識和參與度。減碳道路上，綠色技術(shù)的應(yīng)用、綠色建材的推廣仍有障礙，需要房企將自身作為平臺，加強(qiáng)外部協(xié)作和溝通，促進(jìn)低碳創(chuàng)新技術(shù)和項目的挖掘和應(yīng)用。
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